Eine vollständige Umwandlung eines vernachlässigten historischen Gebäudes im Herzen von Zadar

ALMAYER ART & HERITAGE HOTEL AND DÉPENDANCE and Dépendance mit Geschichte


"Mit der Wiedereröffnung des Hotels am 29. Mai 2020 begann eines der unsichersten und anspruchsvollsten Jahre in wirtschaftlicher, aber auch in menschlicher Hinsicht und dies seit dem Krieg und wahrscheinlich noch früher. Ich glaubte aber daran, dass wir zusammen mit unseren engagierten Mitarbeitern und Geschäftspartner alle Herausforderungen meistern und die Erfolgsgeschichte von Almayer fortschreiben werden" sagte Vjekoslav Bobić vom Hotel Almayer.


Die Besitzer des Almayer Hotels, Vjekoslav Bobić und seine Frau Irina Bakija, haben ein altes verlassenes Gebäude komplett rekonstruiert. Die Komplexität eines solchen Projekts manifestiert sich in einer Reihe von Details, die die Gestaltungsfreiheit im Vorfeld einschränken. Was sie jedoch am Ende glücklich machte, war die historische Gestaltung des Exterieurs und Interieurs, die dazu führte, dass wertvolles historisches Erbe für neue Generationen erhalten blieb.


Als sie 2014 mit dem Kauf von Wohnungen in dem Gebäude begannen, wussten die Eigentümer des zukünftigen Almayer Hotels noch nicht, wie viel Arbeit vor ihnen lag. Das Gebäude war in einem schlechten Zustand, und das Grundbuch war, wie bei den meisten Gebäuden auf der Halbinsel Zadar, nicht geordnet.




Aufgrund der Umstände gelang es den zukünftigen Besitzern des Hotels, das komplette Anwesen, das aus insgesamt vier Wohnungen bestand, zu kaufen. Der Preis war hoch, aber immer noch realistisch.


Da das Hotel rekonstruiert werden musste, entschieden sie sich, einen Kredit bei der Kroatischen Bank für Wiederaufbau (HBOR) aufzunehmen. Die Tatsache, dass HBOR den Umbau und die Einrichtung von Objekten nur einer Hotelgruppe zuschreibt, haben sie es weitgehend auf den Bau von Hotels ausgerichtet. Heute würden sie sich aber aufgrund der übermäßigen Steuerbelastung und strengen Vorschriften in der Hotellerie lieber auf die niedrigere Steuer- und Regulierungsbelastung konzentrieren, die durch die Vermietung von Zimmern erreicht würde.

Wie haben sie angefangen?

Am Anfang berieten sie sich hauptsächlich mit den Handwerkern. Die Eigentümer haben eine Reihe ähnlicher Hotels von Split bis Istrien besucht und kennengelernt. Mladenka Štura war ihnen auch eine große Hilfe, da diese bereits das Projekt der Rekonstruktion des historischen Gebäudes durchgeführt hatte und die Einrichtung der Hotels Bastion und Kalelarga leitete.

Sie entschieden sich von Anfang an, ihrer eigenen Vision eines Boutique-Hotels zu folgen und alle Möglichkeiten zu nutzen, die der Gebäude- und Hofkomplex architektonisch zuließ. Eine große Anzahl von Architekten und Kreativen hat das Projekt verändert. Der konzeptionelle Entwurf stammt von Otgonedi Dervišević, der das Grundkonzept des zukünftigen Hotels definierte und das Haus in fünf große zweistöckige Doppelzimmer und vier kleinere unterteilte. Das Projekt wurde dann von der Architektin Marija Profaca (Kota d.o.o.) aus Zadar und der Innenarchitektur von Boris Ružić und seinem BR Design aus Istrien professionell weitergeführt und bis zum Ende begleitet.

Das Gebäude wurde 1863 als Anbau des Militärkrankenhauses gebaut, welches sich in dem ehemaligen Kloster St. Nikolaus befand

Obwohl es sich um einen Komplex aus einem Gebäude aus dem Jahr 1863 und einem mittelalterlichen Klosterhof handelt, sollte die gesamte Rekonstruktion unter der Aufsicht von Restauratoren aus Zadar erfolgen. Aus diesem Grund durften die Dimensionen des Gebäudes und sein historisches Erscheinungsbild nicht verändert werden. Leider gab es keine historischen Fotografien, auf deren Grundlage Entscheidungen über den Wiederaufbau getroffen werden konnten. Es ist paradox, dass der damals berühmteste Fotograf von Zadar, Tomaso Burato, sein Studio direkt gegenüber dem heutigen Hotel hatte und keine Fotos von diesem Teil der Stadt machte.

Allerdings bemerkte der Besitzer von Almayer bei einem Besuch in der Steuerverwaltung an der Wand der Kantine eine große Reproduktion des Panoramas von Zadar aus dem Jahr 1873, die das Gebäude zum ersten Mal zeigt. Dank ihr wurde die Fassade des Gebäudes mit einem kleinen Fenster in seinem historischen Aussehen wiederhergestellt. Zu Beginn der Arbeiten wurden archäologische Arbeiten durchgeführt und an der Stelle des bestehenden Gebäudes wurden die Fundamente von zwei kleineren Gebäuden mit Elementen der Straßenpflasterung und einer mittelalterlichen Schicht mit Gräbern gefunden.

„Von Anfang an wollten wir das Erbe hervorheben und das historische Erscheinungsbild des Gebäudekomplexes und des Innenhofs rekonstruieren. Das Gebäude war für die Restauratoren äußerst wichtig, da es eines der wenigen erhaltenen in diesem Teil der Stadt ist und sich an einem prominenten Ort befindet, was es zu einer erkennbaren Sehenswürdigkeit macht. Deshalb haben wir sehr gut zusammengearbeitet. Bei der Arbeit am Gebäude erfuhren wir, dass dies nicht sein ursprüngliches Aussehen war, sondern später fertiggestellt und mit aktuellen Profilen verziert wurde. Zusammen mit den Restauratoren beschlossen wir, das aktuelle, neoklassizistische Aussehen des Gebäudes wiederherzustellen ", sagt Eigentümer Vjekoslav Bobic


Das Gebäude war statisch nicht in einem schlechten Zustand, und das größte Problem war eine große Terrasse von etwa 20 Quadratmetern, die später zwischen den beiden Weltkriegen gebaut wurde, die das Gebäude statisch beschädigte und Schäden verursachte. Darüber hinaus wurde die Aufgabe durch die Tatsache erschwert, dass das Gebäude 45 cm niedriger ist als die umliegenden Gebäude und die niedrigste Ebene des Hofes nur 90 cm beträgt. Das Statikprojekt wurde von Mate Medić durchgeführt, und dem Beginn des Entwurfs ging eine Diskussion über das Vorgehen bei der Rekonstruktion voraus. Die Frage war, ob man das Gebäude ausschließlich aus Beton oder aus Stahl rekonstruieren sollte. Am Ende einigten sich Eigentümer und die Fachleute darauf, alles zu vereinen. Die Bestandswände wurden injiziert und statisch verstärkt, sowohl wegen der Tragfähigkeit als auch der Kapillarfeuchte, da das Gebäude tiefer liegt als die Straße. Der Boden wurde wasserdicht abgedichtet. Die Holzbalken wurden erhalten, darüber befindet sich eine dreilagige Schalung, die die tragenden Wände und die Deckenkonstruktion über dem Erdgeschoss verband. Auf den dünnen Estrich wurde französischer Zierzement von wenigen Millimetern aufgetragen.

Es wurde eine neue Stahlkonstruktion errichtet, die die Spannweite der vorhandenen Balken über dem Erdgeschoss reduzierte, und auch der Bau der Galerie in den Obergeschossräumen stützte sich darauf. Für den Galerieraum wurde die Deckenhöhe genutzt, die an der höchsten Stelle des Daches 5 m erreicht.

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

Von Beginn des Projekts an war es sehr anspruchsvoll, die Dimensionen des Gebäudes zu harmonisieren, das den Planern und Eigentümern durch zahlreiche und komplexe gesetzliche Vorschriften und Vorschriften zur Ausstattung von Hotels vorgegeben wurde. Die Zielkategorie des Hotels waren Vier-Sterne- und Heritage-Hotels. Die zu realisierenden Flächen der Zimmer und sonstigen Räume waren für die vorhandenen Dimensionen des Gebäudes relativ groß, weshalb jeder Zentimeter berücksichtigt werden musste.


Der Wiederaufbau begann 2014, indem zunächst alle Trennwände bis auf Stein abgerissen und ein Bauantrag gestellt wurde, der Ende 2015 erteilt wurde.

Die ursprünglichen Gebäudeteile sind weitestgehend erhalten geblieben

Die bestehenden Mauern sind eine Kombination aus Steinmauerwerk und Backstein, und im Treppenhaus ist der ursprüngliche Terrazzoboden teilweise erhalten geblieben. Für den Einbau der Abdichtung musste jedoch meist der Boden aufgebrochen werden. Alle gut erhaltenen Außenmauern sind erhalten und die zahlreichen Öffnungen und Türen, die zu Lebzeiten des Gebäudes geöffnet wurden, sind originalgetreu wiederhergestellt. Aufgrund von Baufälligkeit und Statik musste ein Teil der Backsteinmauern im Inneren des Gebäudes auf der gesamten Länge abgerissen und ersetzt sowie eine neue Querwand errichtet werden. Die Ziegel der ersetzten Mauern wurden später für den Wiederaufbau und die Verfliesung des Hofes verwendet.


Foto: Karlo Vukić

Foto: Karlo Vukić

Alles, was hätte erhalten werden können, ist erhalten geblieben Der größte Teil der alten Treppe ist erhalten geblieben. Es entstand eine komplett neue Dachkonstruktion, identisch mit der bestehenden, nur angepasst an die heutigen architektonischen Anforderungen. Die komplette Überdachung wurde im Januar 2016 entfernt. Gemäß den Anforderungen der Restauratoren mussten sie die vorhandenen Dachziegel durch mediterane Ziegel ersetzt werden. Da das Dach des Gebäudes asymmetrisch ist und die Architektur der Räume den Einbau von Oberlichtern erforderte, war die Installation der Dachzielgel äußerst anspruchsvoll. Als Generalunternehmer hat die Firma Credo_Ing, die über viel Erfahrung in der Rekonstruktion historischer Gebäude verfügt, diese anspruchsvolle, aber oft mit bloßem Auge unbekannte Aufgabe erfolgreich gelöst.

Um das historische Erscheinungsbild des Gebäudes zu rekonstruieren, mussten von jedem Stuck Abdrücke genommen werden, um sie später an gleicher Stelle wieder anzubringen. Die meisten Innentrennwände sind in Trockenbauweise mit Sandwichdämmung ausgeführt. Schall- und Wärmedämmung des Gebäudes sind sowohl für die Funktionalität als auch für die Wirtschaftlichkeit äußerst wichtig und werden in maximalem Umfang ausgeführt.

Der Hof – das Herzstück des Projekts

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

"Der von einer alten, über vier Meter hohen Klostermauer umgebene Hof erinnerte mich immer an dalmatinische Höfe, geschlossene Höfe, oft neben dem Kapitänshaus gebaut, voller Zitrusfrüchte und anderer exotischer Pflanzen, in denen sich das gesamte gesellschaftliche Leben abspielte. Da die Gebäude eine große Menge an schönen original patinierten Ziegeln hatten, die dem Hof ​​Originalität und Wärme verleihen sollten, haben wir uns entschieden, die Hofböden mit der alten Methode auf Fischgrätenmuster (opus spicatum) zu pflastern ", sagt Eigentümer Vjekoslav Bobić.

Foto: Karlo Vukić

"Die Idee, den Boden zu pflastern, war es nicht mit der historischen Klostermauer zu konkurrieren, sondern etwas Komplementäres zu tun, mit Wärme, um nicht zu erkennen, was vorher und was nacher war oder was älter ist. Die Pflasterung des Hofes erforderte mehrere tausend Stück. Da uns am Ende immer noch etwa zehn Quadratmetern fehlten, fanden wir glücklicherweise einen fleisigen jungen Mann aus Radovin, der Ziegel aus einem heruntergekommenen Gebäude sammelte, reinigte und verkaufte."

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević Die ehemalige Hofeinfahrt mit einem hässlichem Betonsturz wurde entfernt und nach dem Vorbild des Klostereingangs St. Maria wieder aufgebaut. Aufgrund der Beschädigungen wurde die Klostermauer selbst stellenweise wieder aufgebaut und an den Stellen der ehemaligen Stallungen wurden die ursprünglichen Haken zum Anbinden der Pferde belassen.


FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

Im Innenhof wurde als Outdoor-Speisesaal ein Stahlgewächshaus im Retro-Industrial-Look gebaut und verglast, das die bürgerliche, mediterrane und weltoffene Atmosphäre unterstreichen sollte, die die Bauherren erreichen wollten. Das Gewächshaus ist voll klimatisiert und gastronomisch ausgestattet. Umgeben von üppiger mediterraner Vegetation ist es das Zentrum eines geheimen Gartens im Herzen von Zadar geworden.

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

Der Unterkunftsteil des Hotels Das Hotel besteht aus insgesamt neun Zimmern, von denen fünf große Duplex-Deluxe-Doppelzimmer und vier kleinere Standard-Doppelzimmer sind. Auf der unteren Etage befinden sich drei Doppelzimmer mit 21 - 23 m2, Tinel, Esszimmer, Küche, Gemeinschaftstoiletten und Rezeption. Im ersten Stock gibt es ein Standard-Doppelzimmer von 23 m2 und fünf Deluxe-Zimmer mit 32-34 m2. Die Galerie der Deluxe-Zimmer im ersten Stock ist etwa 20 m2 groß und es gibt einen Schlafbereich mit einem Kingsize-Bett. Auf der unteren Etage befinden sich ein Queensize-Schlafsofa und ein Badezimmer.

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

Die Badezimmer-Trennwände bestehen aus Stahlrahmen, die mit sandgestrahltem Sicherheitsglas verglast sind, so dass man nicht hindurchsehen kann, das Licht aber dennoch teilweise durchdringt und so eine luftige Atmosphäre schafft.

Die Höhe von 5m wurde für den Galerieraum genutzt, FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević Seit dem letzten Sommer sind die Almayer Dépendance Rooms als eine Art Dependance in das Hotelsystem aufgenommen worden. Sie befinden sich im Bianchini-Gebäude, in der ehemaligen Redaktion der Zeitschrift Narodni-List. Dies sind vier komfortable Doppelzimmer von 23-29 m2, die auf der Hotelebene komplett ausgestattet sind.


Der künstlerische Touch Was das Design selbst anbelangt, schließt sich zu Beginn der Arbeiten der Designer Boris Ružić mit seinem BR Studio dem Projekt an. In einer freundlichen und kreativen Atmosphäre veränderte und entwickelte sich das Projekt schnell, quasi nebenbei. Zahlreiche Änderungen und Verfeinerungen wurden vorgenommen und die visuelle Dekoration des Hotels wurde auf ein viel höheres Niveau gehoben.


FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

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FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević Das Arrangement des neuen Dépendance-Teils ist ebenfalls von Boris Ružić signiert. Wie beim Hotel wurde versucht, so viele historische Elemente wie möglich zu erhalten. Die Dekoration ist retro-chic mit modernen Materialien, Designermöbeln und alten Antiquitäten. Mit einer ausgewählten Farb- und Materialpalette wollten die Eigentümer der Redaktion eine intellektuelle Atmosphäre und journalistisches Flair schaffen und damit die Schönheit des Anwesens von 1914 unterstreichen.

Was die Dekoration selbst betrifft, prädestinierten die Architektur des Gebäudes mit einer geringeren Anzahl von Zimmern und die Affinität des Eigentümers das Almayer als Boutique-Hotel. Die Idee war, einen Raum voller Komfort, Design, Kunst und Erbe zu schaffen, einen Raum, in dem sich der Gast instinktiv wie zu Hause fühlt. Die Eigentümer fanden Inspiration in ganz Europa, vom exklusiven Boutique-Hotel Ett Hem in Stockholm bis zum Hotel Domaine De Manville in der Provence, Serras in Barcelona usw.

Almayer Art & Heritage heißt das Hotel, in dem die Ausstellung zyklisch wechselt. Interessant ist auch, dass die Zimmer nach den Winden benannt sind und jeweils ein großes Farbbild des Windes haben.

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

Auch zahlreiche Künstler sind an dem Projekt beteiligt Ein Teil der Designermöbel wurde aus Italien importiert, und der Rest der Möbel und die komplette Tischlerei wurden vom Eigentümer speziell entworfen und auf Bestellung gefertigt. Zimmermann Jurica Ranj von der Firma Bota aus Kukljica hat alle Außenschreinerarbeiten und einen großen Teil des Innenausbaus ausgeführt. Das Design der Tür und der gesamten visuellen Identität des Hotels wurde vom Grafikdesigner Ante Filipović-Grčić aus Šibenik entworfen, und die Fliesen, die die Zimmer markieren, wurden vom Künstler Zvonimir Vila, ebenfalls aus Šibenik, handgefertigt.


FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

Das Hotel ist auch inteligent Das Hotel verfügt über ein intelligentes Raumsystem und ein ausgeklügeltes Heiz- und Kühlsystem. In zweistöckigen Räumen im Obergeschoss gibt es zum Beispiel einen Heiz-/Kühlteiler, der gleichzeitig auf beide Stockwerke bläst. Fast alles kann von der Rezeption aus verwaltet werden. Klimaanlagen schalten sich automatisch aus, wenn das Fenster geöffnet ist. Verbaut wurde die teuerste Variante von Velux-Dachfenstern, die über eine Sensorik zum automatischen Schließen im Falle eines Unwetters verfügt. Auf den Einbau solcher Materialien sollte aus Sicht des Eigentümers nicht verzichtet werden, da sie das Entstehen späterer Schäden verhindern.


FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević

FOTO by K O R I D O R 27/ Rajan Milošević Alle in der Dekoration verwendeten Materialien sind organischen Ursprungs, kein Mediapan, Edelstahl und ähnliche moderne Lösungen. Holz und dekorativer Zement dominieren.


Dieses wunderschönes Hotel können Sie hier buchen

Die Redaktion der Kroatischen Perlen bedankt sich bei Marija Matulić und www.gradimozadar.hr -

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