Bau eines Einfamilienhauses in Kroatien – Schritt für Schritt

Aktualisiert: Nov 21

GASTAUTOR: MARTINA KAPUĐIJA LJULJ, ZERTIFIZIERTE ARCHITEKTIN, CIGLA ARHITEKTURA

In Zusammenarbeit mit gradimozadar.hr


Die Entscheidung, ein Einfamilienhaus zu bauen, ist eine wichtige Lebensentscheidung. Der neue Lebensstil beinhaltet auch den finanziellen Teil, der entschieden werden muss, denn es ist vielleicht die größte Investition im Leben einer Familie.


Einfamilienhaus, Foto: Cigla arhitektura

Im Gegensatz zum Preis eines fertigen Quadratmeters einer Wohnung, bei dem Sie ein 'Netto'-Quadratmeter kaufen, wird beim Haus der 'Brutto-Quadratmeter' gebaut (die einfachste Erklärung: die Gesamtfläche incl. der Wände) und wenn bei den Baukosten eines Hauses ca. 1000€/m² genannt werden, dann bezieht sich dieser Preis auf den Brutto-Quadratmeter des Einfamilienhauses. Das Brutto-Netto-Verhältnis in einem gemauerten Einfamilienhaus beträgt ca. 25-75, oder 200 m2 Bruttobaufläche des Hauses ergeben ca. 150 m2 Nettogrundfläche (die Bruttobaufläche beinhaltet keine Freiflächen wie z B. Balkone, Terrassen, Loggien etc.).

Wir werden versuchen, die Schritte von der Projektdokumentation bis zur Baugenehmigung zu erklären.



PROJEKTENTWURF - IDEJNO RJESENJE

Für die Erstellung der Projektdokumentation muss zunächst ein Planungsbüro, d.h. ein zertifizierter Architekturingenieur, ausgewählt werden. Legen Sie in Zusammenarbeit mit ihm die Projektaufgabe klar fest und definieren Sie diese, auf deren Grundlage der Architekt ein Angebot zur Erstellung der Projektdokumentation unterbreitet.


Die Definition der Projektaufgabe ist der erste Schritt, in dem der Investor seine Wünsche (Gewünschte Fläche, Anzahl der Räume, Bad, Hausaufteilung, Landschaftsgestaltung, Heizmethode) und der Architekt, in qualitativer und kontinuierlicher Zusammenarbeit mit dem Investor, das Einfamilienhaus entwirft und eine konzeptionelle Lösung vorschlägt.

Der Projektentwurf ist eine Sammlung von Entwürfen und technischen Beschreibungen, die die gestalterisch-funktionalen und technischen Lösungen des Gebäudes und die Lage des Gebäudes auf dem Baugrundstück bestimmen und ist die Grundlage für die Erlangung von den Besonderen Bedingungen und Anschlussbedingungen, wie auch die Ausführung des Hauptprojekts ist . Es wird meistens im Maßstab 1:200 hergestellt und von einem 3D-Modell des Gebäudes begleitet.

Wir schenken dieser Phase die größte Aufmerksamkeit, denn nach der Erarbeitung des Projektentwurfs und wenn die Besonderen Bedingungen feststehen, kann der Entwurf nicht mehr wesentlich geändert werden und eine neue und/oder geänderte Projektaufgabe kann zu einem völlig anderen Haus führen, was deshalb zusätzlich beauftragt werden muss. Der Architekt nimmt das Haus nicht aus einem Katalog, um es auf ein bestimmtes Grundstück zu stellen, sondern geht individuell auf jeden Investor und jedes Projekt zu, unter Berücksichtigung der Lage, Ausrichtung, gültigem Raumplan und Projektaufgabe.



HAUPTPROJEKT - GLAVNI PROJEKT Nach dem Baugesetz, ist für den Antrag auf Baugenehmigung und dessen Bearbeitung die Erstellung des Hauptprojekt notwendig. Nach Einholung aller Sonderkonditionen und Anschlussbedingungen bei den öffentlichen Stellen (HEP, Wasserversorgung, Kanalisation, Gas, HAKOM, Kroatische Gewässer und zusätzlich Restauratoren, Sanitär, MIA usw. - je nach Lage und Art des Gebäudes und der Projektaufgabe), und auf der Grundlage der Projektentwurfs und der gestellten Bedingungen, wird in die Entwicklung des Hauptprojekts übergegangen.

Für ein typisches Einfamilienhaus werden werden folgenden die Hauptprojekte entwickelt:

  • Architektur

  • Statik

  • Sanitär und Entwässerung

  • Elektroinstallationen

  • Installationen für Heizung und Warmwasserbereitung

Dem Hauptprojekt geht die Erstellung einer geodätischen Studie durch einen zertifizierten Geodäsie-Ingenieur voraus, der das Grundstück aufzeichnet und die Höhengrenzen festlegt. Der geodätische Lageplan ist eine wichtige Grundlage, da er uns einen Einblick in die Situation vor Ort gibt (mögliche ober- und unterirdische Installationen und Schächte, Böschungen, Bäume etc.) wobei auch die Fragen zu den Grundstücksgrenzen gelöst werden, was nicht immer eindeutig zu definiere ist und auch nicht immer dem Kataster und/oder Grundbuch entsprechen. Dem Hauptprojekt kann die Erstellung einer Studie vorausgehen, beispielsweise einer geotechnischen Studie, wenn es sich um ein steiles Gelände handelt oder das Haus in einer starken Erdbebenzone geplant ist. Das Hauptprojekt ist im Maßstab 1:100 erstellt und besteht aus einem allgemeinen, technischen und grafischen Teil, der das Gebäude in seiner Gesamtheit definiert. Es folgen das Projekt Lärmschutz und das Projekt Rationeller Energie- und Wärmeschutz, die aufzeigen, wie viel Energie das Gebäude letztendlich für Heizung, Kühlung und Warmwasserbereitung benötigen und welcher Energieklasse es angehören wird.

Auch wenn das Gesetz lediglich eine Schätzung der Baukosten vorschreibt, wird auch eine Kostenschätzung der Bau- und Handwerkerkosten, wie auch Installationsarbeiten vorgenommen aber deren Richtigkeit ohne der Detailplanung ist fraglich, was in diesem Fall die Gesamtbaukosten im Vergleich zu den Plankosten um bis zu 15 % ansteigen lassen kann. AUSZUFÜHRENDES PROJEKT/DETAILPLANUNG - IZVEDBENI PROJEKT Nach geltendem Recht ist das Hauptprojekt für den Baugenehmigungsprozess erforderlich, aber auch für die Baustelle ausreichend, obwohl in der Praxis eine Detailplanung erforderlich ist. Nur sie definiert das Gebäude wirklich im Detail, und wie der Name schon sagt, ist die Detailplanung ein Projekt für den Bau des Gebäudes - sie dient dem Planer, die Details zu hinterfragen (Wärmebrücken, Design), den Installateuren die Verlegungspläne von Rohren und Kabeln zu zeichnen, dem Bauunternehmer um ohne Zweifel die einzelnen Details des Hauses auszuführen, und letztendlich dem Investor, der damit weiß, was er bekommt und wie das Haus aussehen wird, aber er bekommt damit auch eine besserer Qualität des Hauses.


Die Detailplanung erfolgt im Mindestmaßstab 1:50, die Details des Gebäudes werden in einem kleineren Maßstab von 1:25, 1:10, 1:5 und sogar 1:1 ausgearbeitet. Bestimmte Details können während des Baus neu definiert werden, abhängig von den Möglichkeiten des Auftragnehmers, der Verfügbarkeit von Materialien oder einfach für eine bessere Lösung, jedoch niemals zu Lasten der Investoren, alles mit dem Ziel einer besseren Gebäudequalität.

Kostenvoranschläge auf Basis eines detaillierten Entwurfs zu erstellen bedeutet Einsparungen. Es ist logisch, dass wir nur mit einer Kostenschätzung auf Basis der Detailplanung die tatsächlichen Kosten vorhersagen können. Die Erfahrungen von Investoren, die ein Bauvorhaben in Auftrag geben, sind regelmäßig positiv, da es keine Improvisation auf der Baustelle, Zweifel beim Bauunternehmer oder Kompromisse beim Bau und (meistens) unvorhergesehene Kosten gibt.

PROZESSDAUER UND FRISTEN Nach unserer Erfahrung kann es vom Beginn der Arbeit an einem Einfamilienhausprojekt bis zum Erhalt der Baugenehmigung 6-9 Monate dauern, manchmal auch ein Jahr. Dazu gehören neben Besprechungen und Präsentationen auch die Bearbeitung des Projekts (Gutachter, Architekt, Mitarbeiter) und der Zeitaufwand, beispielsweise durch öffentlich-rechtliche Stellen zur Erteilung von Sonder- und Anschlussbedingungen oder durch eine Baubehörde zur Erteilung einer Genehmigung. Bestimmte Fristen sind gesetzlich festgelegt, werden aber selten vollständig eingehalten. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob Sie zum Beispiel in Zagreb oder in Dalmatien bauen, da manche Baubüros unterbesetzt sind oder Projekte in ihrer Umgebung zahlreicher sind. Ein zusätzlicher Ratschlag für jeden Anleger ist: Geduld.

FAZIT Es gibt eine lange Liste von Projekten für den Bau eines Einfamilienhauses und (wie es oft scheint) einen langen Weg, da aber Einfamilienhäuser etwa 65 % des gesamten Wohnungsbestands in der Republik Kroatien ausmachen und am direkten Energieverbrauch mit etwa 31% beteiligt sind, ist klar, warum diesen so viel Aufmerksamkeit geschenkt werden muss. Das Haus wird in der Regel für das ganze Leben einer Familie gebaut und deshalb sind Einsparungen am Anfang, bei der Wahl eines Planungsbüros oder kurzfristige Einsparungen beim Bau die durch unprofessionelle Bauunternehmer vorgeschlagen werden, billige und / oder minderwertige Materialien und Geräte, daher nicht die beste Option. Die Projektdokumentation macht weniger als bescheidene 5 % der Investition aus und macht je nach eingeschlagenen Richtung einen großen Unterschied. Der Architekt, der den gesamten Prozess leitet, wird voll eingebunden, daher ist von Anfang an eine partnerschaftliche und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Investor notwendig. Die architektonische Sensibilität und Arbeitsweise / Denkweise verschiedener Architekten ist so vielfältig wie die architektonische Sensibilität und Arbeitsweise / Denkweise verschiedener Investoren, daher empfiehlt es sich, einen Experten zu wählen, mit dem Sie Ihre Meinung teilen und dem Sie vertrauen. Er führt Sie von der Leistungsbeschreibung über das Hauptprojekt bis zur Genehmigung und nach der Genehmigung durch den Bau unter Berücksichtigung Ihrer Idee und Ihres Budgets. MEHR ZU DIESEM THEMA:

  1. Ministerium für Bauwesen und Raumordnung

  2. Kroatische Architektenkammer

Quelle: CIGLA ARHITEKTURA in Zusammenarbeit mit www.gradimozadar.hr - spezialisiertes Webportal für Bau, Architektur, Landschaftsbau und Energieeffizienz

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