Dieses ausführliche Bautagebuch zeigt einen beispielhaften Verlauf des Bauprozesses eines Hauses in Kroatien. Hier werden in regelmäßigen Abständen die Baufortschritte eingetragen.
Wir führen Sie durch jeden Schritt dieses Projekts unserer Kunden, einer Familie aus Deutschland: von der ersten Grundstücksbesichtigung, über den Abschluss der Kaufverträge für die schlüsselfertige Villa, den Bauantrag, den Rohbau und die Installation der Haustechnik, bis hin zur finalen Innenausstattung und den letzten Gartendetails. Erleben Sie mit uns die Höhen und Tiefen und sehen Sie, wie aus einer Vision ein Zuhause in Kroatien entsteht.
Unser Bauherren-Paar sicherte sich im stadtnahen kleinen Baugebiet von Zminj in Zentralistrien eins der neun Baugrundstücke mit 817 Quadratmetern, auf dem es über den kroatischen Top-Bauträger eine freistehende, schlüsselfertige Villa ohne Keller errichten wird. Startschuss für das Traumhaus war der 01.07.2024, im April 2025 soll es fertig sein. Geplant ist eine Villa mit 187 Quadratmetern Wohnfläche, großem offenen Wohnbereich mit Küche, drei Schlafzimmern mit eigenen Bädern, einer Außenküche, Pergola, Sonnenterrasse und einem beheizten Pool mit Gegenstromanlage. Eine Wärmepumpe, 12 KW Solaranlage, Fußbodenheizung, Videoüberwachung, Smart-Home, automatische Pflanzenbewässerung uvm. ergänzen das Angebot. Mehr über die Villa, sowie deren hochwertige Ausstattung in bester Bauqualität und Materialien, werden Sie im nachfolgenden Bautagebuch erfahren.
Die vollständigen Details zu dem Bauprojekt, dem Bauträger und allen Beteiligten an diesem Projekt, wie dem Architekten, dem Anwalt, der Stadt usw. finden Sie in diesem Blogbeitrag:
Hier auch noch eine kurze Zusammenfassung des Bau- und Zahlungsplans, wie auch der Kaufnebenkosten bei diesem Bauprojekt:
die Bauherren suchen sich das Grundstück und Bauprojekt aus
es wird ein Vor-Kaufvertrag für das Grundstück und den Bauvertrag abgeschlossen
der Architekt passt die Projektunterlagen/Pläne auf das Grundstück an
die Baugenehmigung wird beantragt und erteilt
nach Erhalt der Baugenehmigung: Abschluss des Kauf- und Bauvertrages mit allen Details
Baubeginn
Zahlungsplan:
Anzahlung/Reservierungsgebühr bei Abschluss des Vorvertrages ca. 3,5 % des Kaufpreises (in Kroatien sind 10 % üblich) - danach erfolgt die Anpassung der Projektunterlagen und Beantragung der Baugenehmigung
1. Rate ca. 16,5 % des Kaufpreises (entspricht dem Grundstückswert) nach Erhalt der Baugenehmigung - nach dieser ersten Zahlung werden die Käufer sofort als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen inkl. Baugenehmigung
2. Rate ca. 25 % des Kaufpreises nach FERTIGSTELLUNG des Rohbaus vom Haus und Pool und Ausführung des Dachs (innerhalb von ca. 90 Tagen nach dem Abschluss des Bauvertrags)
3. Rate ca. 25 % des Kaufpreises nach Einbau der Außenschreinerei, Durchführung von groben Elektroinstallationsarbeiten am Haus und am Pool, groben Klimatisierungsarbeiten, Klempnerarbeiten und Bodenisolierarbeiten (ca. 150 Tage nach dem Abschluss des Bauvertrags)
4. Rate ca. 17 % des Kaufpreises nach Fertigstellung des Innenputzes der Wände und Decken, Einbau der Fußbodenheizung, Fertigstellung des Estrichs (Lasur), Fertigstellung der Außenfassade (ohne Schlussschicht), Fertigstellung der Innenkeramik (ca. 210 Tage nach dem Abschluss des Bauvertrags)
5. Rate und damit Schlussrate ca. 13 % des Kaufpreises nach Abschluss der Bauarbeiten am Wohngebäude, am Pool und an der Umgebung, sowie deren Ausstattung gemäß der Baugenehmigung, dem Angebot und dem Bauvertrag im Einklang mit dem Prinzip „Schlüsselfertig“ (ca. 300 Tage nach Abschluss des Bauvertrags) und Einholung einer Nutzungsgenehmigung für das Objekt innerhalb von 9 Monaten (liegt aber meistens 2 Monate nach Fertigstellung vor) nach vollständiger Baufertigstellung der Immobilie - somit erst nach Abschluss der gesamten Schlussarbeiten und Vorliegen der Nutzungsgenehmigung
Kaufnebenkosten für den Käufer:
3 % Maklerprovision zzgl. der kroatischen MwSt i.H.v. 25 % - damit insgesamt 3,75 % Brutto aus dem Kaufpreis - auch als deutscher Makler müssen wir die MwSt an das Land abführen wo sich das Objekt befindet - Zahlung nach Erhalt der Baugenehmigung und Abschluss des Haupt-Kaufvertrages
1 % Rechtsanwaltkosten zzgl. MwSt - damit 1,25 % Brutto aus dem Kaufpreis - bei Gründung einer kroatischen GmbH (d.o.o.) inkl. kompletter Gründung 1,2 % Netto (1,5 % Brutto) - bei Kauf über eine kroatische GmbH (d.o.o) entfällt die MwSt i.H.v. 25 %. Damit beträgt der Kaufpreis dann nur 463.200 EUR. Mehr Informationen dazu in unserem Blogbeitrag "Eine Immobilie in Kroatien kaufen - ein kleiner Ratgeber"
max. 500 EUR Notarkosten
0,00 EUR Grunderwerbsteuer - da es ein gewerblicher Verkäufer ist und im Kaufpreis schon die Mehrwertsteuer enthalten ist - Ersparnis von 17.370 EUR
Live-Tagebuch zum Bauprojekt - die Villa Hestia
05.02.2024 - die Kontaktaufnahme
Unsere Bauherren nehmen den Kontakt zu den 'Kroatischen Perlen - die schönsten Immobilien' auf und bitten um Zusendung des Exposés zur Villa Hestia mit weiteren Unterlagen. Das in Deutschland seit über 20 Jahren tätige Maklerbüro unter der Führung der Geschäftsführerin und Gesellschafterin Danijela Neducic, hat sich auf den Verkauf von ausgewählten Immobilien in Kroatien spezialisiert und bietet mit ihren kroatischen Sprach- und Rechtskenntnissen einen entscheidenden Vorteil für Ihre Kunden.
Am gleichen Abend erhalten unsere Bauherren per E-Mail das Exposé mit genauer Lage, Google-Koordinaten und weiteren Informationen.
08.02.2024 - das Telefonat
Da die Bauherren sich in die Villa Hestia verliebt haben, ihnen aber die Lage des Objektes zwischen den anderen Villen nicht gefällt, suchen sie das Gespräch zur Maklerin Danijela Neducic. In einem längeren Telefonat werden die Vorstellungen und Wünsche der Kunden erörtert und nach Lösungen gesucht. Die Frage, die gestellt wird, ist, ob der Bauträger diese Villa Hestia, für welche bereits eine Baugenehmigung für das Grundstück erteilt worden ist, ggf. auch auf einem anderen Grundstück bauen würde.
Am gleichen Tag nimmt die Maklerin Kontakt zum Bauträger auf und innerhalb von ein paar Stunden erhält sie mehrere Optionen für den Hausbau auf anderen Grundstücken.
09.02.2024 - Planung der Reise nach Kroatien
Das Angebot des Bauträgers wird übersetzt und mit Google-Koordinaten, wie auch Lageplänen ergänzt und an unsere Bauherren zugesandt. Eine Stunde nach Erhalt der E-Mail kommt schon die Mitteilung, dass sie auf der Suche nach einer Unterkunft sind und planen ab dem 17.02. in Kroatien zu sein. Kurz danach erfolgt schon die Vereinbarung eines Besichtigungstermins und es werden weitere Fragen der Bauherren zu dem Bauträger, Baufirma, eventuellen Gründung einer kroatischen GmbH (d.o.o.), Bauqualität usw. beantwortet. Mehr Informationen dazu finden Sie in diesem Blogbeitrag >
19.02.2024 - der Besichtigungstermin
Nachdem unsere Bauherren gut in Kroatien angekommen und die für diese Jahreszeit ungewöhnlichen langen Staus überstanden haben (da gefühlt halb Holland auf dem Weg in den Skiurlaub war), findet der Besichtigungstermin mit der Maklerin und dem Bauträger statt. Nachdem die Grundstücke in Zminj, in der Nähe von Zminj und bei Kanfanar zusammen abgefahren und besichtigt wurden, steht für unsere Bauherren gleich fest, dass es nur eins in Zminj sein wird, da die gesamten Restaurants, Geschäfte, Apotheke usw. fußläufig in 900 Metern erreichbar sind und das Grundstück am Rande des kleinen Baugebiets eine wunderschöne Aussicht ins Grüne haben wird. Dazu konnten sie zwei fast fertiggestellte Villen des Bauträgers in Zminj und ein ganz fertiges Objekt bei Kanfanar besichtigen und sich von der hervorragenden Bauqualität überzeugen.
Nachdem bei einem Kaffee die Einzelheiten zum Ablauf, Ausstattung usw. besprochen wurden, kontaktiert die Maklerin schon den deutschsprachigen Rechtsanwalt Stefan Dokic aus Pula, um einzelne Fragen zur konkreten Abwicklung und Vorbereitung eines ersten Termins zu erörtern.
20.02.2024 - erster Besprechungstermin mit dem Rechtsanwalt
Die Bauherren treffen sich zusammen mit der Maklerin bei dem Rechtsanwalt Dokic in Pula um die mögliche Gestaltung des Kauf- und Bauvertrags zu besprechen. Im Anschluss bespricht Herr Dokic die Einzelheiten mit dem Bauträger, der die gesamten vereinbarten Ausstattungen, Zahlungsplan usw. in einem Angebot zusammen fassen soll, welcher dann auch Bestandteil der Verträge werden sollen.
21.02.2024 - Angebot des Bauträgers an die Bauherren/Vorbereitung RA-Termin
Der Bauträger erarbeitet ein konkretes Angebot mit Bau- und Ausstattungsbeschreibung, wie auch Zahlungsplan und übermittelt dieses an den Rechtsanwalt und die Bauherren, Herr RA Dokic beantragt für beide Bauherren die OIB (kroatische Steuernummer, ohne welche kein Kauf möglich ist) und geht in die Vorbereitung des Vor-Kaufvertrages. Der Bauträger bietet den Bauherren an, nach Abschluss des Haupt-Kaufvertrages und der ersten Ratenzahlung, das Grundstücks inkl. der dann erteilten Baugenehmigung sofort auf die Bauherren als Eigentümer zu übertragen, was so dann auch vom Rechtsanwalt Dokic in den Entwurf des Vorvertrages übernommen wird. Dieser Vorschlag des Bauträgers (welcher bei anderen Verkäufern ganz selten ist) bekräftigte nur nochmals das gute Gefühl und Vertrauen in den gesamten Bauprozess, wie wir bereits in diesem weiteren Blogbeitrag berichtet haben.
Herr RA Dokic erarbeitet den Vorvertrag.
23.02.2024 - der Termin beim Rechtsanwalt und Unterzeichnung des Vor-Vertrages
Der Entwurf des Vorvertrages wird an alle Beteiligten vor dem Termin per E-Mail zugesandt. Die Bauherren, die Maklerin und der Bauträger treffen sich beim Rechtsanwalt und besprechen alle Punkte des Vorvertrages. Nachdem alle Fragen geklärt worden sind, wird der Vorvertrag unterzeichnet. In diesem wird vereinbart, dass die Bauherren eine kleinere Anzahlung leisten und der Bauträger dafür die Anpassung des Projekts auf das ausgesuchte Grundstück vornimmt und die Baugenehmigung hierfür beantragt. Sobald dann die Baugenehmigung vorliegt, verpflichten sich die Bauherren den (Haupt-) Kaufvertrag für das Grundstück und den Bauvertrag mit dem Bauträger abzuschließen, wobei die fünf Zahlungsraten nach dem jeweiligen Baufortschritt bereits definiert werden.
Der Bauträger trifft sich gleich nach dem Anwaltstermin mit dem Architekten in Zminj um die Anpassung der Projektunterlagen auf das ausgesuchte Grundstück vor Ort zu besprechen.
Eine sehr aufregende Zeit für unsere Bauherren :) Man kauft ja nicht jeden Tag ein Haus in Kroatien. Der gemeinsame Kaffee danach kam dann auch genau richtig, bevor sie sich auf den Weg ins XXXL Lesnina (XXXLutz) in Pula machen. Dort finden sie dann auch schon Ihre Traumküche, so dass der Bauträger die Anschlüsse hierfür gleich in die Projektunterlagen übernehmen kann. Am Tag danach reisen unseren Bauherren bereits nach Deutschland zurück.
09.04. - 17.04.2024 - Anpassung der Lage der Villa nach Wunsch der Käufer
Obwohl das Objekt nur von einem Grundstück auf das andere "kopiert" werden muss, gibt es wegen des etwas stärken Gefälles des Grundstücks für den Architekten dennoch viel Arbeit bei der Anpassung der Pläne, der statischen Berechnungen und Tragwerks-Bemessungen. Die Fertigstellung der gesamten neuen Projektunterlagen wird in 1-2 Wochen erwartet.
Die Bauherren bekommen schon vorab den neuen Lageplan mit Einzeichnung der Villa und bitten den Architekten nach Möglichkeit, das Objekt etwas nach Norden und Osten zu schieben um mehr Platz im Poolbereich und Garten zu bekommen. Der Architekt verschiebt die Lage des Objektes innerhalb der Bebauungsgrenze, muss dabei aber etwas den Grundriss anpassen.
Der Bauträger fängt bereits an, das Grundstück und den Bauplatz vorzubereiten, indem er es von Hindernissen und Grünwuchs befreit, wie auch ebnet.
22.05.2024 - Verzögerung wegen Hackerangriff auf die kroatischen Wasserwerke
Der Bauträger teilt auf Anfrage der Bauherren zu dem Fortschritt des Genehmigungsprozesses mit, dass die istrischen Wasserwerke einen Hackerangriff hatten (von diesen wird für die Baugenehmigung u.a. eine Stellungnahme/Genehmigung benötigt) und ihre Arbeit für mind. 20 Tage eingestellt hatten, was zu starken Verzögerungen des Prozesses geführt hat (es war für uns alle nicht begreiflich, wer ein Wasserwerk hacken würden, aber tatsächlich berichtete auch die Presse darüber).
Die Zeit wird aber dafür genutzt, das Grundstück weiter vorzubereiten. Dazu kommt die Sicherstellung der Zufahrt, Platz für die Fahrzeuge, das Baumaterial und Container, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie mobile sanitäre Anlagen für Montagekräfte und Handwerker.
27.05.2024 - Einreichung der Baugenehmigung und Vorbereitungen der Stützmauern
Der Bauträger teilt den Bauherren mit, dass die gesamten erforderlichen Unterlagen jetzt vorliegen und die Baugenehmigung eingereicht worden ist. Diese wird in ca. drei Wochen erwartet. In der Zwischenzeit werden bereits die Stütz- und Grenzmauern vorbereitet, da sie vor dem Bau des Hauses besser zugänglich sind. Das Fundament wird vorbereitet.
03.06.2024 - Neue Drohnenaufnahmen - Fundamente und Vorbereitung Bodenplatte
10.06.2024 - Fertigstellung der Schotterschicht für die Bodenplatte
Die Schotterschicht für die Bodenplatte wird fertiggestellt und der Bauträger teilt mit, dass er beim Bauamt war, um den Bauprozess zu beschleunigen, die Baugenehmigung aber weiter in Arbeit ist. Da geplant war, dass die Baugenehmigung bereits im Mai vorliegt, was aber durch den Hackerangriff verzögert wurde, haben unseren Bauherren Sorgen, dass der Zeitplan nicht eingehalten wird und sie nicht rechtzeitig einziehen können. Da aber bereits so viele Vorbereitungsarbeiten am Grundstück durchgeführt worden sind, teilt die Maklerin Ihre Zuversicht, dass alles wie geplant fertig gestellt wird und der Bauträger im heutigen Telefon mitteilte, dass die Baugenehmigung in ca. 10 Tagen erwartet wird.
Der Bauträger kauft die Webcam und geht in die Vorbereitung des Bauvertrages zusammen mit dem Rechtsanwalt Dokic.
25.06.2024 - Vorbereitung des Bau- und (Haupt-)Kaufvertrages
Da die Baugenehmigung innerhalb der nächsten Tage erwartet wird, sendet der Bauträger die Eckpunkte des Bauvertrages für den Bau des Hauses mit nochmals definiertem Zahlungsplan, Baubeschreibung, Ausstattung, Änderungswünschen der Bauherren usw. an den Rechtsanwalt Herr Dokic zu, welcher in die Vorbereitung des Bauvertrages und Kaufvertrages für das Grundstück geht. Herr Dokic teilt mit, dass die Verträge dann abgeschlossen werden können, sobald auch die Voraussetzung dafür vorliegt - die Baugenehmigung.
27.06.2024 - Telefonat der Maklerin mit den Bauherren
In der Zwischenzeit werden in einem Telefonat mit der Maklerin die Fragen der Bauherren zu dem weiteren Ablauf, der Bauausführung, insbesondere der der Stützmauer beantwortet, sowie auch die von den Bauherren gewünschte Zusatzausstattung, wie Photovoltaik, Fliegengitter, Terrassenerweiterung, Kamin, elektrische Handtuchheizkörper in den drei Bädern usw. aufgenommen und an den Bauträger für eine Angebotserstellung weitergeleitet.
01.07.2024 - Die Baugenehmigung wird erteilt und der Baubeginn erfolgt
Der Bauträger teilt allen Beteiligten mit, dass er die Baugenehmigung soeben bei dem Bauamt persönlich abholen musste, da die gesamten kroatischen Ämter, Versorger und Krankenhäuser erneut Opfer eines Hackerangriffs wurden und die Baugenehmigung nicht per E-Mail versandt werden konnte. Er trifft sich am gleichen Morgen mit der Baufirma auf der Baustelle und der Baubeginn erfolgt.
02.07.2024 - Rechtsanwalt Dokic sendet die ersten Vertragsentwürfe zu
Nachdem nun die Baugenehmigung vorliegt und damit die Voraussetzungen für den Abschluss des Grundstückskauf- und Bauvertrages vorliegen, erstellt der RA Dokic die ersten Vertragsentwürfe und klärt noch Fragen zu eventuellen Abweichungen bei den Projektunterlagen nach Anpassung der Pläne an das Grundstück und weitere Ausstattungen, er prüft dazu den Zahlungsplan.
03.07.2024 - die ersten Videoaufnahmen von der Baustelle
Die Maklerin macht für die Bauherren ein erstes Video von der Baustelle. Die Armierung wurde verlegt, die Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen gelegt und die Stützmauer wird gegossen.
04.07.2024 - Entwurf des Kauf- und Bauvertrages werden den Bauherren zugesandt
Die restlichen Fragen werden durch den RA Dokic mit dem Bauträger abgeklärt und der Entwurf des Grundstückskaufvertrages wie auch Bauvertrages werden an die Bauherren per E-Mail zugesandt, sowie auch ein Telefontermin vereinbart.
05.07.2024 - Bauherren unterschreiben die Verträge und Bodenplatte wird gegossen
Nach dem die Fragen der Bauherren durch den RA Dokic beim Telefonat beantwortet wurden, werden beide Verträge durch die Bauherren unterschrieben und per E-Mail an den Rechtsanwalt zugesandt. Er vereinbart daraufhin einen Termin mit dem Bauträger in Pula für die Vertragsunterzeichnung und Beglaubigung bei dem Notar.
Auf der Baustelle wird bereits die Bodenplatte gegossen:
08.07.2024 - die Bauherren erhalten die Zugangsdaten für die Webcam
Damit haben die Bauherren jeden Tag Einblick auf den Fortschrift auf der Baustelle und sind begeistert wie schnell schon alles vorangeht.
09.07.2024 - der Bauträger unterschreibt die Verträge und lässt sie beglaubigen
Der Bauträger unterschreibt die beiden Verträge und diese werden notariell beglaubigt, wie auch durch den RA Dokic an alle Beteiligten zugesandt. Herr RA Dokic teilt den Bauherren mit, dass der Verkauf jetzt offiziell ist und sie den Kaufpreis für das Grundstück jetzt an den Bauträger zahlen können (damit die erste Rate laut Zahlungsvereinbarung). Die Bauherren zahlen sofort den vereinbarten Kaufbetrag. Erst jetzt wird auch die Maklerprovison fällig.
13.07.2024 - weiteres Video von der Baustelle
Der Baufortschritt der letzten Tage kann sich sehen lassen. Die ersten Wände stehen bereits, die Stützmauern sind fertig, der Poolbereich, das Wohnzimmer und Schlafzimmer lassen sich schon erahnen. Wie bei dem gesamten Haus werden auch für die Wände nur die besten Materialien verwendet - hier der vom Marktführer für Tonbaustoffe Wienerberger Porotherm Ziegel, welcher dank bester Werte bei Statik, Wärme-, Schall- und Brandschutz die hohe baulichen Anforderungen problemlos erfüllt. Weitere Merkmale sind Energieeffizienz und Wohngesundheit. Die Bauherren sind begeistert:
17.07.2024 - das Grundstück wird nach Kaufpreiszahlung auf die Bauherren übertragen
Nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung durch den Bauträger wird das Grundstück und die Zufahrt (anteilig) auf die Bauherren im Grundbuch umgeschrieben.
Auf der Baustelle geht es gut voran. Viele Wände stehen bereits - wie die Webcam-Aufnahmen zeigen:
22.07.2024 - Abstimmung zu den Dachziegeln und Bestellung dieser
Der Bauträger teilt den Bauherren mit, dass die Gemeinden in Istrien entschieden haben, bei der äußeren Gestaltung der Häuser mitreden zu wollen und stellen darunter Anforderungen an die Farbe der Dachziegel. Anstatt Anthrazit werden jetzt Dachziegel (Zrijep) in einem mediterranen Farbton verlangt und der Bauträger sendet zwei Farbbeispiele an die Bauherren, welche sich für eine davon entscheiden.
25.07.2024 - neue Baufortschritte - die gesamten Wände stehen bereits
29.07.2024 - Aufnahme von der Webcam
11.08.2024 - das Moodboard unserer Bauherrin mit dem fertigen Innendesign
Unsere liebe Bauherrin hat ihre Leidenschaft fürs Interieur Design eindrucksvoll unter Beweis gestellt und bereits ein vollständiges Moodboard für die Innengestaltung erstellt. Das Ergebnis ist eine wunderbare Mischung aus Eleganz und Moderne, die die Villa in ein wahres Designerstück verwandeln wird.
Nach ihrem Umzug nach Kroatien könnte unsere Bauherrin ihre Leidenschaft für die Innengestaltung vielleicht sogar zu einer beruflichen Karriere ausbauen. Unser Ehepaar freut sich darauf im September den Rohbau vor Ort zu besichtigen und alles für die Möblierung auszumessen.
Bei ihrem letzten Besuch in Kroatien haben unseren Bauherren bereits bei den Fliesen- und Sanitärhändlern Feroterm und Keraterm sich die ersten Fliesen angeschaut und nachfolgend auf deren Webseiten weitere Inspirationen geholt. Gemäß Baubeschreibung sind Fliesen in den Formaten 60x60cm oder 60x120cm bis zu einem Preis von 40 EUR/m² inklusive. Die Badezimmerausstattung bzw. Möbel können aus dem gesamten Sortiment der beiden Händler ausgesucht werden und sind auch im Kaufpreis beinhaltet. Die finale Entscheidung und Bestellung der Fliesen und Badezimmereinrichtung erfolgt dann im September, sodass der Bauträger diese rechtzeitig bestellen und dann auch verbauen kann.
12.08.2024 - wohlverdienter Urlaub für die Baufirma
Die Baufirma verabschiedet sich ab dem 12. August für zwei Wochen in den wohlverdienten Urlaub, nachdem sie so eine schnelle und tolle Arbeit geleistet hat.
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